桐生经营地产攻略，是不是桐生萌郁不能攻略啊大神们

时间：2022-08-18 05:15:11来源：整理作者：佚名投稿手机版

1，是不是桐生萌郁不能攻略啊大神们

你在玩命运石之门吗？本篇里没有萌郁结局，也就是不能，但你还以玩一下石头门的番外(比翼恋理的爱人)它可以

应该不是吧。

2，如龙0人物收集方法攻略桐生地产人物收集指南

如龙0:誓言之地是两个男人为主角，以日本黑帮为故事背景的冒险类游戏，游戏中穿插了很多娱乐小游戏，下面小编就来给大家介绍一下如龙0人物收集方法攻略以及桐生地产人物收集指南，希望能帮助各位玩家！人物收集指南：如龙0桐生地产人物收集收集了顾问、经理都是挺好收集的，而保安却难遇见一个比较好的人才。下面由小编来分享两个比较好的安保人才。保安的话，建议收警察和黑社会老大46警察的盘问触发地点：千两通街北触发时间：二章桐生回公寓后流程攻略：>到千两通街北与警察菊池触发任务>把身上的任意东西给菊池看>稍微离开一下再回来反复把身上的东西给他看直到绊80%>与4个街上的小混混战斗最终奖励获得道具替身石头最终获得27号小电影最终可以在房地产雇佣菊池为保安（需要在杉田大楼外对话后加入）47蘑菇屋触发地点：公园街前通路里触发时间：二章桐生回公寓后流程攻略：>到公园街前通路里的角落里与蘑菇屋触发任务>与街头黑帮战斗>得到一个蘑菇>买蘑菇屋的蘑菇提升绊，当提升到一定数值的时候，蘑菇屋会离开>稍微离开一下再来>与2个黑帮战斗>任意选择>买蘑菇屋的蘑菇提升绊，当提升到一定数值的时候，蘑菇屋会离开>稍微离开一下再来>与3个黑帮战斗>任意选择>买蘑菇屋的蘑菇提升绊，当提升到一定数值的时候，蘑菇屋会离开>稍微离开一下再来>与5个黑帮战斗最终可以在房地产雇佣黑道首领为保安（需要在杉田大楼外对话后加入）

桐生经营地产攻略，是不是桐生萌郁不能攻略啊大神们

3，快感指令Next桐生卓也结局攻略分享

以下就是小编为大家带来的快感指令Next桐生卓也结局攻略分享：简略版笔记(只打出有关好感度的选项，以及跟CG相关的视角选项) 所有的好感度选项都确定了喔！【第01话】 04部 B 【第03话】 08部??????? →CG*1 ??????????????????? 09部 A 【第04话】 05部 A ??????????????????? 07部 A 【第08话】 06部 B 【第09话】男生视角 →CG*2 【第10话】 07部 B 【第13话】 06部 A ??????????????????? 女生视角 →CG*3 【第14话】 01部 A 【第15话】纯爱结局 →CG*4 ??????????????????? 快感结局 →CG*5 ? 。7/31??? 已确认所有增加好感度的选项！！爱心应+8(满心为+8) ? P.S.? 关于爱心进度表，请参阅「米莲娜的异想世界」部落格「【快感】【游戏介绍】恋爱倾向进度表」之说明。 ? 。。。。。。已完结 ? ===================================================================== 详细版笔记 ─内有标题及每一话故事简短介绍 (以下有部分剧透，若不想被雷，请参照简略版笔记！！) ? ? 第01话　新生歌姬☆Mμ诞生『我从6个人当中选了卓也，终于要往出道之路前进。这段期间，尽全力鼓励怀抱不安的我的卓也，与在一旁不断守望着我的网路聊天对象之间，发展出一段叁角关係...。』註：请反白阅览。 ? 01部：卓也的自信 02部：温暖的握手 03部：她的计画 ? 04部：卓也的课题 ??????? 【x】A。那还是拜託诗音 ??????? 【v】B。想和卓也一起做 ? 05部：诗音的计画 06部：路边的歌姬 07部：Mμ的概念 08部：触手可及的梦 09部：兔兔 ? 10部：第一歌迷的位子 ??????? 【x】A。就只是粉丝的感觉吧 ??????? 【x】B。我不知道 ? LOVE MISSION Girls Side??? ??????? 羽毛髮箍【300星星】or (25水晶钻) Boys Side??? ??????? 露肩红色短洋装【1,000星星】or (50水晶钻) ? Ｂ女：公园派对-我的心意- 『卓也举办的欢迎派对，居然在十分意外的场所举行...。』 11部：欢迎来到派对会场 12部：执事的引导 13部：亲手做的便当 14部：今天的议题是...... 15部：释放出的心情 ? Ｂ男：户外派对-我的心意- 『为了让她吓一跳，我说所设下的惊喜是…。』 11部：早晨醒来 12部：惊喜 13部：引导公主 14部：Mμ的自製料理 15部：被困住的心 ? ? 第02话　Sylphy-风之精灵-诞生『乐团名称终于决定了！首张又是合作CD，可说是连环好运到！诗音对团员们做了个提案。-“作词的人，是妳。”』 ? 01部：Sylphy 02部：贵子的手腕 03部：诗音的愿望 04部：我的决定 05部：狗与主人 ? 06部：卓也的问题 ??????? 【x】A。很开心 ??????? 【x】B。为什么这么问 ? 07部：接送之狼 08部：与阿光一起上学 09部：没有进度的歌词 ? 10部：打不通的电话 ??????? 【x】A。打电话给诗音 ??????? 【x】B。发邮件给卓也 ? ? 第03话　限定一天的恋人『正当我作词不顺利时，卓也打了电话给我。「换个心情，和我约会去吧。」-我和卓也得第一次约会就这么开始了。-“只有今天把他当男朋友吧。”』 ? 01部：第一次约会 02部：只限今天的男友 03部：Love☆Shooting ? 04部：兔兔星人?歌姬 ??????? 【x】A。自己夹夹看 ??????? 【x】B。直接收下 05部：东京铁塔 06部：宛如恋人...... 07部：月亮与储气槽 08部：给妳幸运咒文 ??????? →CG*1 ? 09部：为了接近shion ??????? 【v】A。赶紧追上他 ??????? 【x】B。放弃 ? 10部：不断涌现的歌词 ? LOVE MISSION ??????? CD销售量 50,000以上 ? Ｂ：第一首情歌『结束一整天的课，和等在校门口的卓也一起回家…。』 11部：最初的歌词 12部：兔兔星人?吉他 13部：诗音的交代 14部：自行车上两个人 15部：妳的话，没问题 ? ?第04话　生平第一次录音『第一次录音太过紧张，发挥不出来...。这时，卓也拿出了秘招。-“我一定能让妳唱出来！”-』 ? 01部：难不成爱上什么人？ 02部：录音开始 03部：我会让妳唱出来 04部：卓也的秘招 ? 05部：我要奖励 ??????? 【v】A。摸摸他的头 ??????? 【x】B。请他喝果汁 ? 06部：我的实力 ? 07部：是我的！ ??????? 【v】A。应该算是约过会吧！ ??????? 【x】B。我们只是好朋友 ? 08部：工作上的来往？ 09部：外景地点敲定 10部：大河内咲也 ? ? 第05话　无论几次只为妳『知道了卓也等人的惊人事实后，我抱着惊讶与不安。卓也摸着我的头轻声低语。-“如果觉得不安，无论几次我都会说。我会守护着妳。”-』 ? 01部：最高机密 02部：过分的嫉妒 03部：我的心情 ? 04部：义大利菜 ??????? 【x】A。日式料理 ??????? 【x】B。义大利菜 ? 05部：告诉我的妳的心意 06部：无论几次 07部：卓也的告白 08部：喜欢的意义 ? 09部：打勾勾 ??????? 【x】A。嗯…我知道了 ??????? 【x】B。让我考虑一下？ ? 10部：旅行的準备 ? LOVE MISSION Girls Side??? ??????? 豹纹背心【600星星】or (40水晶钻) Boys Side ??????? 红色庞克风鲍伯头【3,000星星】or (75水晶钻) ? Ｂ女：我的起点〈感谢妮妮大大提供资讯〉『为了準备PV拍摄，我和卓也一起去买东西...。』 11部：生硬的两个人 12部：我的起点 13部：梦想要远大 14部：我的起点 15部：卓也赠送的礼物 ? Ｂ男：我的起点『为了準备PV拍摄，我和她一起去买东西…。』 11部：再次......喜欢上妳 12部：英文 13部：她的起点 14部：我的起点 15部：Angel-天使- ? 第06话　纽约的回忆『前来拍摄第一首单曲PV外景的Sylphy一行人。第一次的拍摄、第一次到大河内家...塬本应该是快乐的纽约行，但却与卓也起了争执…。-“我好歹也是个男人。”-』 ? 01部：外景结束 02部：前往大河内家 03部：咲也与爱音 04部：不速之客 ? 05部：作词的诀窍 ??????? 【x】A。有啊 ??????? 【x】B。我没有男朋友… ? 06部：只有两个人的晚餐 ? 07部：咲也伯父的力量？ ??????? 【x】A。去一下洗手间 ??????? 【x】B。没事！不要紧 ? 08部：床上的两个人 09部：想让妳成为我的人 10部：纽约的最后一天 ? 第07话　Sylphy☆出道『终于到了出道当天...贵子突然说确定要办神秘现场演唱。任谁听了都很讶异。-“好了，打起精神上吧！”-』 ? 01部：影像中的我 02部：快闪演唱会敲定！ 03部：阿光的交涉 ? 04部：TOWA的问题 ??????? 【x】A。最近工作太忙了 ??????? 【x】B。跟朋友吵架… ? 05部：起跑点 06部：CD封面 ? 07部：心理準备 ??????? 【x】A。面带微笑 ??????? 【x】B。一本正经 ? 08部：排行榜发表 09部：哪裡不足 10部：兔兔之谜 ? LOVE MISSION ??????? CD 销售量? 200,000以上 ? Ｂ：和熊熊在一起? 『虽然想要和好，但却找不到契机的两个人。某天，为了节目录影前往的电视台中，发生了某个事件...。』 11部：能见到卓也的日子 12部：熊熊装 13部：我最爱熊熊 14部：两个人聊聊 15部：红色气球 ? ? 第08话　男生的感情『为了TV录影棚录影，等在休息室的我，突然有人来访。彷彿把兔子逼近死角的狼一样，强硬着逼迫着我和他。-“果然还是想立刻让妳成为我的女人。”-』 ? 01部：阿光进房 ? 02部：到我这裡来！ ??????? 【x】A。摆出老师的样子喝斥 ??????? 【x】B。死命逃跑 ? 03部：两方对峙 04部：不纯洁的情感 05部：道歉 ? 06部：男生真奇妙 ??????? 【x】A。老实说确实很困惑 ??????? 【v】B。稍微能够体会 ? 07部：卓也的习惯 08部：不用急也没关係...... 09部：重修旧好 10部：迎向第二个挑战 ? ? 第09话　Sylphy的对手『被告知第2张单曲排行榜发表结果的Sylphy团员。此时，对手公司拉提欧斯有了不寻常的举动。-“在音乐上，我不觉得会输！”-』 ? 01部：想见Mμ 02部：英文打工 03部：卓也与阿光 ? 04部：意外 ??????? 【x】A。找贵子小姐商量 ??????? 【x】B。找TOWA先生商量 ? 05部：雪彦的特技 06部：Snidel ? 07部：重新爱上你 ??????? 【x】A。我接受挑战！ ??????? 【x】B。直接报仇吧 ? 08部：走廊上的攻防 09部：不寻常的动静 10部：snidel的实力 ? LOVE MISSION Girls Side ??????? 卓也eyes★垂下眼眸【1,500星星】or (75水晶钻) Boys Side ??????? 摇滚二截★格纹装【10,000星星】or (150水晶钻) ? Ｂ女：Sylphy VS Snidel-我的战争- 『与拉提欧斯送上台的Snidel进行对抗。赌上Sylphy的荣誉，发誓绝不会输。』 11部：不能输！ 12部：无法容忍的侮辱 13部：实力的证明 14部：终于正式上场！ 15部：异样的目光 ? Ｂ男：Sylphy VS Snidel-我的战争- 『与拉提欧斯送上台的Snidel进行对抗。“饶不了侮辱Mμ的傢伙”…我下定决心，绝不输人。』 11部：休息室的妳…… 12部：吵架的话我买帐？ 13部：妳眼中的我 14部：正式上场！ 15部：恶意的目光 ??????? →CG*2 ? ? 第10话　拉提欧斯的黑幕『平安结束了TV录影正準备离开时，危机魔掌逼近了Sylphy一行人。-“渴望别人的财宝，正是人性啊？”-』 ? 01部：余韵 02部：演唱会儿戏 ? 03部：地下停车场 ??????? 【x】A。这个有点… ??????? 【x】B。没关係！一起去吧！ ? 04部：掳人 05部：拉提欧斯幕后主使 06部：仁藤的野心 ? 07部：硬逼的条件 ??????? 【x】A。抵抗 ??????? 【v】B。听从 ? 08部：空前危机 09部：彼此面对的过去 10部：守护我的总是你 ? 第11话　卓也的危机『从藤仁的总统套房中逃离的两个人。衝入下楼电梯后，卓也不禁倾吐累积已久的心意-“要我说几次都行。我喜欢妳。”』 ? 01部：深夜的电梯 02部：我喜欢妳 ? 03部：被拆散的两人 ??????? 【x】A。就这样到一楼 ??????? 【x】B。在中途换走楼梯 ? 04部：就算哭着求人…… 05部：阿光的协助 06部：计程车内 07部：与团员的重逢 08部：真相 ? 09部：Sylphy的危机 ??????? 【x】A。把新闻压下来 ??????? 【x】B。公开仁藤社长的恶行 ? 10部：最棒的一首 ? LOVE MISSION ??????? CD 销售量? 500,000以上 ? Ｂ：USATAN_48 『我担心等待着失去联络的卓也。这时，手机传来一封讯息…。』 11部：卓也的缺席 12部：未通知来电 13部：告别 14部：这段日子谢谢你 15部：兔兔的真面目 ? ? 第12话　另一个咒语『失去了卓也，决定重新出发的Sylphy。这时，瑞克前来传达一项好消息。-“有你圆我的梦，就够了。”』 ? 01部：称为喜欢的心意 02部：瑞克的好消息 ? 03部：武道馆演唱会 ??????? 【x】A。办吧 ??????? 【x】B。我想等卓也回来 ? 04部：黑蝎子 05部：阿光的帮手 06部：夜晚的来访者 07部：公园中的对话 08部：有你圆我的梦 09部：我们的工作 10部：幸运咒文之吻第13话　抢回卓也作战『请阿光担任新吉他手，展开练习的Sylphy。但这时玲音也出现，对他们毫不留情的痛批-“不肯相信伙伴而闹脾气，还不如赶快解散…！”』 ? 01部：阿光的吉他 ? 02部：曲目表 ??????? 【x】A。活泼的流行曲 ??????? 【x】B。情感丰富的民谣 ? 03部：伙伴失和？ 04部：玲音的愤怒 05部：同伴的定位 06部：诗音的策划 07部：交织的线 ? 08部：只有我 ??????? 【v】A。我愿意试试看 ??????? 【x】B。大家一起去吧 ? 09部：粉丝寄来的信 10部：对妳施展魔法…… ? LOVE MISSION Girls Side ??????? 卓也爱用★星星吉他【4,500星星】or (125水晶钻) Boys Side ??????? 卓也color★金色圆点礼服【25,000星星】or (250水晶钻) ? Ｂ女：瑞克的监禁公寓-我的决心- 『与团员一同前往卓也所在地的我。试图说服他和我们一起登台演唱，但…。』 11部：前往你的身边…… 12部：这不是梦 13部：卓也的回答 ??????? →CG*3 ? 14部：我们的脚印 15部：第3张CD ? Ｂ男：瑞克的监禁公寓-我的决心- 〈感谢深梦大大提供资讯〉『当我醒过来，她就在眼前。她想要说扶我一起登台演唱，但...。』 11部：非梦亦非幻...... 12部：热恋的她 13部：无法回头的路 14部：我的愿望 15部：爱你 ? ? 第14话　命运的倒数计时『听说卓也人在拉提欧斯的情报，我和阿光一起闯了进去。却在那个地方知道了悲哀的现实…。-“我绝对相信卓也。他应该在的地方…是这裡。”-』 ? 01部：阿光的情报 ??????? 【v】A。我要去 ??????? 【x】B。可能有危险… ? 02部：反派来了★ 03部：拉提欧斯与卓也 04部：绝对不会输 05部：我会等你 06部：不动摇的信用 07部：吉他手站的位子 08部：一个女孩 09部：圣太登场 ? 10部：开演 ??????? 【x】A。向工作人员确认情况 ??????? 【x】B。播放场内广播 LOVE MISSION ??????? CD 销售量? 1,000,000以上 ? 第15话? 　武道馆演唱会『武道馆演唱会终于要开幕了。卓也不在的情况下，对依旧等待着他的团员面前的，是一场惊喜演出。通往结局的倒数计时即将开始！-“今天，是我人生中最任性的一刻。”-』 ? 01部：瑞克的企图 02部：会场中的某处 03部：人生中最任性的一刻 04部：听得见吗？ 05部：首次演唱会开演 ? 当爱心红色超过一半时不须选择会直接进入快感END；若未超过一半则进入纯爱END。 ? 以下剧情开始是分歧 ? 纯爱END：今后也与妳同在-告白-〈感谢深梦大大提供资讯〉『卓也再度回到Sylphy身边，武道馆演唱会迎向最高潮。感动的高潮！-"妳愿意作我的女朋友吗？"』 06部：吉他独奏 07部：送给Mμ的话 08部：你的第一歌迷...... 09部：安可 10部：愿意作我的女朋友吗? ???????? →CG*4 (故事过关特典：兔兔星人♀歌姬) 快感END：今后也与妳同在-命运- 『武道馆演唱会渐入佳境，卓也在观众面前诉说心裡话。感动的高潮！-“妳的全部，我的手指都还记得。”-』 06部：舞台边的吻 07部：想要与你相遇 08部：我的手指都记得 09部：嫉妒起吉他 10部：与妳相遇更早之前 ??????? →CG*5 (故事过关特典：故事PASS*5、兔兔星人♂吉他) ? 。7/31? 已确认所有增加好感度的选项！！爱心应+8(满心为+8) ???????????? 前九话，因未记录爱心增加，参考日版攻略。。7/16?? 确定第五话04部选项B未增加好感度！。7/31?? 确定第十话07部选项B会增加好感度！ ? P.S.? 关于爱心进度表，请参阅「米莲娜的异想世界」部落格「【快感】【游戏介绍】恋爱倾向进度表」之说明

桐生经营地产攻略，是不是桐生萌郁不能攻略啊大神们

4，产业地产如何招商

Yes.

Yes.1、工程人去任何一个行业都是被降维打击；2、工程人去其他行业拿不到房地产的工资；3、在行业下行的时候，要抱紧你所在的大船，等风浪过去。4、未来的民营房地产企业由央企和地方国企兼并重组，找准机会，调到国企央企!

Yes.1、工程人去任何一个行业都是被降维打击；2、工程人去其他行业拿不到房地产的工资；3、在行业下行的时候，要抱紧你所在的大船，等风浪过去。4、未来的民营房地产企业由央企和地方国企兼并重组，找准机会，调到国企央企!产业地产招商重点在产业，商业地产重点在商业：）以你提到的很火的物流地产，就要仔细分析物流产业。物流又和商流有关，要逐一拆解。

5，房地产经营与决策需要注意什么

现金流和利润的动态预测显得尤为重要.项目动态利润回顾，降低经营风险.公司利润目标形成：重在项目利润结转管理 5：指导项目各阶段经营决策 2.公司动态利润监控、降风险、求生存： 1，可以从以下几个方面入手，可谓“保回款、风险高。房企高管需要明白项目利润才是公司利润的基础与保障.项目动态利润形成，而做好利润监控：项目资金流入流出预测 3、管理复杂等特点.项目动态利润、投资多房地产项目开发具有周期长、保经营”、波动大，有利于让决策者做到心中有数：辅助目标利润率调整决策 4

6，桐生第三章最后一个支线怎么接

就是出了地道后直接向前走，走到那个红色（好像是）的铁门那里就是那个你和自卫队MM进入的那个红色门

直接在終章補吧反正桐生的対物ライフル要終章才有就算拿了設計圖你也改不出応龍銃UG也可以在终章触发木根就在隔离区入口会然后会自动带他到赛の河原之后就可以挑战UG

支线终章可以补。最终防具设计图好像是真岛两个UG迷宫打完给的。打僵尸回血的道具没别的办法了。

走到SAVE点旁边的那个地方进入隔离点然后一路走回去，有点远。。。

7，求助桐生的支线最高调味料怎么完成啊

那个要求你介绍各地店铺的美食给他的那个人，所有都介绍完了，这个支线才能通永洲街博多荘、はんごう雑炊山、ウエスト。然后去江边台屋触发剧情月見野みよしの、カレーショップエス、松尾ジンギスカン。然后到喫茶アルプス触发剧情蒼天堀(澤村遥) 串かつだるま、鶴橋風月、まぐたこ。然后到MONTBLANC COFFEE触发剧情蒼天堀(秋山駿) かに道楽、づぼらや、神味庵。然后回到神室町的韓来触发剧情錦栄町世界の山ちゃん、かぶらや、だるま。然后到喫茶アルプス触发剧情

完成全部的主角的美食推荐后，到神室町剧场前**对话完成。

8，房地产经营策划是做什么的工资高吗

没听说过有这个职位呢？房地产前期策划——产品定位；房地产营销策划——后期推广销售。一般就这么两块吧？！搞不懂你说的职位。

地产行业涉及到几十个专业，需求多类人才。建议先入行，熟悉房地产的相关知识、政策和市场。根据自身特长，将来再调换岗位。若文笔好，可做房地产广告、策划；如果刚入行的话，从短期看，房地产经纪收入要多一些，并且立竿见影。策划需要积累和学习的，有一个时间的过程3-5年吧。长期看，做策划的能独立操盘，收入当然不是销售能比的，经纪人做得再好，能做到销售经理就不错了。总之，天生我材必有用。还有就是，做地产经纪，如果做不到经理级别，是有职业寿命的，一般不超过30-35岁吧，做策划则没这个顾虑。个人建议，如果你的文学水平和逻辑性比较强，善于学习，就做策划文案，如果没优势就做经纪人吧。主要看自己爱好和潜质。上天会眷顾有智慧的辛勤耕耘者的。祝事业有成！

9，我明年想做房地产销售需要准备什么

你好，我现在在北京一家二手房中介销售二手房。我刚从大学出来，在这里已经干了一个半月，我一单没开，跟我一起来的校招生已经有一批人开单了。所以我现在压力也很大。我现在在努力的调整，所以我就简单说一下了。。。一，心态上的调整。房产销售需要很强的心理抗压能力。因为你可能一个星期，一个月，甚至很长一段时间不开单。所以要调整好自己的心态。二，锻炼你的脸皮和运用语言技巧。这一点其实很重要，也是最难锻炼的。三，多锻炼自己的学习能力，房产销售不是卖菜，所以需要很强的专业度。你专业客户和业主才能信赖你。四，多读点心理学的书籍。其实房产销售需要很强的读心能力，懂得利用语言去达到目的。我读过很多心理学的书籍，我也在尝试运用，我们店的老人们他们都会在不知不觉中运用到一些心理学常识，比如说冷热水效应，这一点我感触很深。用冷热水效应去达到稳固成交的目的。这点就不多说了。上面说了那么多，我也不知道你是想卖一手房还是二手房。不过房产销售不管是一手房还是二手房都有它的想通之处。希望能帮到你。

本人从事房地产销售n年，对这个行业甚是喜欢，因为她可以将一个一无是处的人锻炼成无所不知的人，将一个沉默的人变成一个健谈的人……等等这些都是亲身所经历和目睹。做房地产销售比做其他销售要了解的知识要多得多，首先是这个行业是所有行业中带动其他附属行业最多的，一千多个，其次，你所面对的客户也来自各个行业，且有不同的性格，再有房地产可是所有可以销售的物品中最大宗的东西，可想而知，在你成功出一套房子时，你有多大的成就感啊！再当你碰到一个团购的客户时，所有人都对你另眼相看，你自己也会有超大的成就感。再有就是做房地产销售同年之后，你会发现你有一个更大的收获，远在金钱之上的，那就是你的这些客户朋友，你会非常的自豪，当时在这之前你要保证你是真心对待他们的，而不是欺骗，其实真正卖出去房子靠的不是你多么会说，而是你的真诚和热情，客户买下房子真正的是看好你这个人，卖房子首先要先把自己“卖”出去，这里的“卖”是指首先是让客户先接受你，觉得非在你手里买房子不可。其实要想做房地产销售，做销售冠军，就得用心！不知道对你有没有帮助，想说的太多了，总之一句话，我是十分支持你加入这个行业！

10，房地产开发与经营风险规避与控制方法主要有哪些

您好，房地产项目风险回避是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量,发现某项房地产项目活动可能带来风险损失时,事先就避开风险源或改变行为方式,主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的项目活动,以消除风险隐患。就风险的一般意义而言,风险回避是处理房地产项目风险最强有力、最彻底的手段,是一种完全自足型的风险管理技术,即有效的回避措施可以在房地产项目风险事件发生之前完全消除其给开发商造成某种损失的可能,而不再需要实施其他风险管理措施,但这些措施只能起到减少损失的发生概率或减轻损失的严重程度,或在损失发生后予以一定补偿的作用。　　风险回避虽然能有效地消除风险源,避免可能产生的潜在损失或不确定性,但其在房地产实际开发运作中的应用也具有很大的局限性: 　　1.风险回避只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义,而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都能进行准确识别和衡量。　　2.由于风险回避措施通常与放弃某项开发活动相联系,这虽然使开发商遭受损失的可能性降为零,但同时也使其失去获得相关收益的可能性。　　3.避免某种房地产项目风险不可能实现或采用风险回避措施在经济上是不合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险,如社会经济发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。　　4.房地产项目风险无处不在,有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险,不同的开发方案具有不同的风险产生,避不胜避。　　虽然房地产项目风险回避具有上述种种局限性,从某种意义上讲是一种消极的房地产项目风险管理措施,不宜大量采用,但其在以下两种情况仍不失为一种防范与处理房地产项目风险的恰当方式,可使开发商受损的可能性为零:第一,某种特定房地产项目风险发生的概率和所导致的损失程度十分大且不能被转移或分散。第二,应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。另外,在实施风险回避时,房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就做出是否运用风险回避管理措施的决策,同时,还必须首先确定需要回避的风险范围,尽可能准确进行风险识别与衡量,并将其与其他风险处理方法进行优劣比较,这是运用房地产项目风险回避措施的前提。在实际的房地产项目活动中,开发商常用的风险回避措施有:一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动;二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。　　二、损失控制　　损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括:减少损失发生的机会,即损失预防;降低损失的严重性,即遏制损失加剧两方面的工作。　　1.预防损失。风险预防是指在风险发生前,为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施,以降低风险损失发生的概率为目的。在房地产开发的各个阶段,风险预防有广泛应用。(1)投资决策阶段。在投资决策阶段,房地产开发商预防风险的任务:首先是准确把握国家和地区经济的发展趋势,制定适合自身特点的开发策略,合理评价和选择开发投资方案,从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险;其次,要树立风险意识,建立风险管理组织,高度重视开发企业内部风险管理,强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习,加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三,要健全风险预警系统,防范风险的关键是预先行动,即主动控制,项目进入实施阶段时间越长,控制风险的成本就越高。(2)前期工作阶段。在前期工作阶段,为了预防风险,开发商应注意以下几个方面:第一,积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助;第二,到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门,了解地块的自然条件及地下埋藏物情况;第三,妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题,既讲原则性,更讲灵活性,防止矛盾激化。第四,增强合同意识,认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。(3)项目建设阶段。在项目建设阶段,风险预防的主要措施有:第一,采用系统的项目管理方法。第二,向施工方人员灌输安全意识,做好现场容易出现危险事故的预案工作。第三,及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四,合理布置施工现场。第五,尽快完成开发项目,缩短建设周期,这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。(4)租售管理阶段。在租售管理阶段,为预防风险,开发商应做好如下几点:房地产租售合同应由房地产专业人士起草,并经律师或法律工作者审查, 做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况,发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修,将隐患消灭在萌芽之中。　　2.减少损失。减少损失是在风险事件发生时或发生后,采取的各种降低损失程度,或缩小损失发生范围的措施,以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义,一是风险发生时的损失最小化;二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中,可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报;制定详尽而周密的风险应急计划;建立后备措施;保护现场,收集证据。　　三、风险自留　　风险自留是指当房地产项目中的某种风险不能避免、控制、转移或因冒该风险可能获得较大利润时,房地产开发商采取较现实的态度,在不影响其大局利益的前提下,自身将这种风险承担下来,并承担风险所致的损失。风险自留是一种重要的财务型风险处理手段,其实质是在风险发生并造成一定损失后,房地产开发商通过内外部资金的融通来弥补受损单位所受损失,即在损失后为其提供财务保障。风险自留还是处理残余风险的一种技术手段,在某些情况下也是唯一的风险对策。风险自留分为两大类:一是消极的或非计划性的风险自留。二是积极的或计划性的风险自留。由于非计划的风险自留是消极的被动承担,对房地产开发商来说属无奈之举,本文不做详细的研究,重点分析和研究房地产项目中的计划性风险自留。在房地产项目过程中,计划性风险自留的具体措施主要有风险损失摊入成本、自我保险和借款补偿风险损失三种。　　需要注意的是,借款补偿风险损失的风险处理方法本身亦具有较大的风险。实际上,当风险事件发生后,房地产企业的资产价值减少、经营状况不稳定、信誉度降低,从而使企业处于不利的借款地位。同时,此时企业对现金的需求又十分急迫,其所能得到的贷款条件必然常常是十分苛刻的,而一个损失发生前就信誉不佳的房地产开发商,此时可能根本就借不到一分钱,这样可能会使得风险程度加剧。显然,房地产开发商在运用借款补偿风险损失的方法时应三思而后行,最好尽可能在风险事件发生前与金融机构签订一项应急贷款协议,确保风险事件发生后企业可按事先商定的融资条件获得必要的资金,以及时应付不时之需。　　四、风险转移　　风险转移是房地产投资项目风险管理中非常重要而且广泛应用的一项对策,分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论,投资项目的风险应由有关各方分担,而风险分担的原则是:任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的, 可以取得双赢或多赢的结果。否则,风险转移就可能付出较高的代价。　　1.非保险转移。房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中,有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担, 从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现:一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动; 二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险,但与风险控制不同的是,它不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的,而是允许风险继续存在,但将风险转嫁给其他经济单位承担从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然,房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段,而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外,房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动,但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。　　2.财务转移。风险的财务转移包括非保险财务转移和保险转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同,将损失或与损失有关的财务后果(财产损失、人员伤亡等)转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移,使转让人得到外来资金,以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑活动承包中,建筑所有人可以通过合同将他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险,投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任(因他人过失而承担的责任)和赔偿责任(因本人过失或不可抗力所造成损失的赔偿责任)转移给保险公司,从而使自己免受风险损失。需要说明的是,保险并不能转移投资项目的所有风险,一方面是因为存在不可保风险,另一方面则是因为有些风险不宜保险。因此,应将保险转移与风险回避、损失控制和风险自留结合起来运用。对于不可保风险,必须采取损失控制措施。即使对于可保风险,也应当采取一定的损失控制措施,这有利于改变风险性质，达到降低风险的目的。望采纳

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